来源：商业地产交易平台指点网

一、640万平方米！谁在疯狂盖楼？  

2025年，中国一二线城市的写字楼市场迎来“大爆发”。根据世邦魏理仕最新报告，全国主要一二线城市将新增640万平方米的办公楼供应，同比激增70%。这是什么概念？相当于一年内新增近1000个标准足球场大小的办公空间！  

但问题来了——这么多楼，谁来租？企业真的需要这么多办公空间吗？  

二、一线城市“缺核心”，二线扎堆盖楼  

1. 一线城市：核心区一房难求  

北京、上海、广州、深圳的新增供应看似热闹，但核心商务区却“几乎断供”。未来三年，一线城市核心区新增供应仅占总量5.5%，上海的南京西路成了“独苗”。想挤进核心区？难上加难。  

反观非核心区，供应量猛增。比如广州，2025年预计新增超100万平方米，但大部分集中在琶洲和金融城等新兴区域。这些地方租金低、性价比高，成了中小企业的“避风港”。  

2. 二线城市：五年峰值来了  

二线城市更“疯狂”——武汉、成都等6个城市新增供应达290万平方米，同比暴涨131%。成都金融城、杭州钱江新城等地标项目扎堆入市，直接拉满供应量。可企业是否愿意买单？数据显示，二线城市需求增速远低于供应，空置率压力肉眼可见。  

三、供应激增的背后：产业升级还是盲目扩张？  

1. 新产业催生新需求  

人工智能、工业机器人、集成电路等高景气行业，成了写字楼市场的“救星”。比如DeepSeek等AI企业火爆，直接拉动硬件设备和办公空间需求。消费领域也不甘示弱，教育、医疗企业扩张，加上政策刺激，让市场有了“新故事”。  

2. 自用需求撑场子  

企业自建总部成了“去化主力”。2024年，广州约25%的净吸纳量来自企业自购或自建。互联网大厂、科技巨头“圈地盖楼”，既为品牌形象，也为控制成本。但这种需求能持续多久？  

四、空置率26.7%！租金还要跌多久？  

供应激增的代价，是空置率攀升。预计2025年全国写字楼平均空置率将达26.7%，租金继续下跌。广州、深圳等城市租金已连年下滑，2024年广州平均租金同比跌7.5%。  

租户的算盘：搬还是不搬？  

企业现在精打细算——要么缩面积、降成本，要么升级到性价比更高的新楼。世邦魏理仕调查显示，46%的企业扩租面积控制在10%以内，超30%的租户优先考虑交通和配套。业主想留住客户？光降价不够，还得拼服务、拼硬件！  

五、未来：是泡沫还是机遇？  

1. 投资风向变了  

大宗物业交易额预计增长5%-10%，险资、政府平台等“新玩家”入场。核心资产和长租公寓成香饽饽，比如一线城市的高标物流园、区域型购物中心。  

2. 政策能救市吗？  

降息、消费补贴等政策陆续出台，但企业扩张仍谨慎。世邦魏理仕直言：“人员扩编和资本投入的反弹，还得看盈利预期”。   

写字楼市场的“冰与火”  

一边是供应狂飙，一边是需求疲软，写字楼市场正经历“冰火两重天”。640万平方米的新增供应，究竟是产业升级的必然，还是盲目扩张的泡沫？答案或许在2026年——当供应节奏放缓至年均500万平方米时，市场能否喘过气来？  

（数据综合自世邦魏理仕、仲量联行等机构公开报告）

（本文信息来源商业地产交易平台指点网整理发布，部分案例援引自上市公司公告及行业研报）