来源：高力国际 作者：欢迎

《亚太资本化率报告》已公布，涵盖20个关键城市和地区的三类主要商业地产投资市场。

2023年第二季度，亚太地区的写字楼板块变动最为显著，共有12个城市/地区的资本化率发生调整。零售板块正处于复苏阶段，一些城市的业主不再提供租金优惠。线下购物和外出就餐逐渐恢复，旅游业和商务差旅的回暖刺激了餐饮和住宿需求。

在过去的14个月中，澳大利亚加息了12次，现金利率总计上涨了400个基点，投融资的借贷成本不断增加，对甲级写字楼市场的潜在买家投资决策产生了重大影响，写字楼交易活跃度甚至低于全球金融危机期间。第二季度，香港甲级写字楼市场的空置率居高不下，租金继续承受下行压力，资本化率持平，但如果下半年进一步加息，资本化率将进一步承压。

第二季度，上海写字楼市场的大宗交易保持活跃，自用和投资需求旺盛。季内单价最高的成交案例是位于黄浦区的绿地外滩中心，东浩兰生会展集团股份有限公司以超过5.6亿元的成交总价购入了其T3的13、14层写字楼及35个车位，写字楼部分的成交单价超过98,000元/平方米。北京也完成了几起写字楼和商务园区的交易，买家仍以本地居民为主。

本季度，20个城市/地区中有9个地方的资本化率有所提高。亚太地区的各个消费中心城市的零售行业保持韧性，实体零售的客流量和销售额持续恢复。

北京和上海的消费正在稳步回升，但增长速度不及预期，零售物业市场仍面临压力，投资情绪在近期内将保持谨慎，因此资本化率大体保持不变。第二季度，上海完成了一宗交易，百胜中国以19亿元的总价购得金豫商厦。北京，居然之家以19.6亿元的总价购得位于朝阳区的北京远洋未来广场购物中心。

澳大利亚的利率和借贷成本不断上升，对资本化率和流动性造成了负面影响，各地的资本化率呈上升趋势，其中布里斯班和墨尔本的变化尤为明显。然而，在稳中有增的租金支撑下，工业物业的资产价值保持稳定，交易也相对活跃。由于电子商务行业增长放缓，首尔的物流物业面临供应过剩的压力，资本化率略有上涨。

中国的先进制造业正推动标准工业厂房市场的快速发展，但2023年工业厂房的租赁需求受到整体环境的影响而有小幅波动，第二季度北京和上海的工业物业的资本化率有所上调。本季度，上海只完成了一宗工业厂房的法拍交易，物业位于浦东新区，土地使用权面积为26,899平方米，总建筑面积约为8,383平方米，成交总价为1.57亿元。北京也有一宗位于顺义空港附近的物流物业以法拍形式成交，总建筑面积约为15,000平方米，成交总价为1.11亿元。