来源：丁祖昱评楼市 

自8月末以来，中国一线及核心二线城市纷纷推出楼市宽松政策，其中包括“认房不认贷”、四限政策的松绑以及限购政策的取消或放松等。这些政策在各地新政的密集落地后，对市场产生了一定的影响。

近期，部分城市新房访客数量激增，楼盘销售活跃，二手房市场供求两旺，这些迹象表明市场信心似有逐步恢复的苗头。那么，当前楼市表现究竟如何？

据不完全统计，自8月31日以来，至少有83个城市累计发布122条政策，其中第38周（9月11日至9月17日）地方层面共36个城市优化调整了房地产政策，这一数字创下了2022年以来的单周之最。

一方面，北上广深四个一线城市宣布“认房不认贷”后，厦门、武汉、成都、重庆、天津、长沙、南宁和苏州等城市也纷纷跟进。另一方面，包括广州在内的15个城市在9月份取消或放松了限购政策。

此外，放宽限售、降低首付比例、利率调整等信贷政策的全国下限、购房补贴、公积金新政等层出不穷。

在各地新政的推动下，重点监测城市的商品住宅供应量显著回升，成交规模也略有上升，平均去化率达到了54%。

根据CRIC数据，2023年第38周，全国重点城市预售证发放面积达到590万平方米，较上周增长了77%。在供应面积TOP10的重点城市项目中，深圳的项目入围最多。

从成交情况来看，2023年第38周，各能级城市的成交环比均有所回升。具体来说，一线城市的指数环比增长了15.71点至67.98，北上广深四个城市的交易量均有所回升。二线城市的成交指数环比增长了3.48点至45.88，其中成都、青岛等城市保持微增，而杭州、重庆、南京等城市的回升幅度超过了20%，但武汉和宁波的成交环比则转为下降。三四线城市的成交指数环比增长了18.10点至61.53，其中佛山的交易量增长最为显著，环比实现了翻番，而江门、东莞、温州和肇庆等城市也都有所增长。

在第38周，重点监测城市的开盘去化率增至54%，较上周增长了17个百分点。在开盘项目数量方面，杭州有8个项目开盘加推，成都、宁波和武汉各有2个项目加推，其余城市开盘项目数量较少。其中，上海的开盘项目取得了90%以上的平均去化率，表现最为出色，但武汉入市项目的平均去化率却不足10%。

从二手房市场来看，2023年第38周（9月11日至9月17日），14个重点监测城市的二手房成交面积达到138.8万平方米，环比增长了16%，同比增长了61%。

值得注意的是，北京在实行“认房不认贷”政策后，整体市场热度明显提升。二手房市场方面，由于北京近期二手房指导价松动，部分热点区域的单价超过14万元/平方米的高价房源数量稳步增长。

根据CRIC数据，2023年第38周，北京的二手房成交面积达到31.1万平方米，环比增长了23%，同比增长了25%，规模实现了六连增。

从当前市场表现来看，二手房的利好作用显著大于新房，这主要体现在两个方面：一是业主挂牌积极性逐步提升，特别是在此前限贷政策较为严苛的北京、上海等城市，整体挂牌量增加，价格也趋于稳定；二是供应量的增加确实带动了短期内成交热度的回升，整体二手房成交套数也有了稳步增长。特别是此前二手房市场略显低迷的上海、深圳，低位复苏的迹象开始显现。

然而，新政对于新房市场的影响主要体现在微观项目来访和认购数量的上升，但并未出现普涨行情。区域分化的现象依旧显著，成交数据层面仅呈现小幅回升。

“认房不认贷”政策在一定程度上扩充了居民的购买力，但大多数客户对于使用高杠杆的态度仍较为保守，更希望通过“卖旧换新”的方式进行改善。只有当二手房市场流动性得到恢复，才能进一步推动新房市场的热度。而新房市场短期内来访和认购数量的上升主要是由于此前有购房需求但持续观望的客户群体的延迟释放，政策效果仍待进一步逐渐显现。

9月正值“金九银十的营销旺季，在各项政策利好下，对刚需和改善型需求产生了一定的刺激作用，短期内提振了市场信心。

然而，各城市分化的市场行情仍在继续。其中，北京、上海、杭州和成都等前期高热城市的市场热度仍处第一梯队，南京、苏州和武汉等城市经历了前期的深度调整后，成交预期有所增长。

需要注意的是，城镇化率减速换挡、人口出生率下行、老龄化日益严重以及住房刚需趋于饱和都是不可回避的事实。无论是降低首付、扩大认房不认贷的加杠杆空间，还是降低利率减轻居民负债，只有在稳定的收入增长预期和房价上涨至少不下跌的预期下，才能真正转化为有效的购房需求。在经历了3年的疫情后，居民的风险偏好下降，缩减开支和提前还贷都是体现，只有稳定住预期，让人民有更多的获得感和安全感，才能终止居民的缩表，促进住房等消费。

总的来说，当前中国楼市在政策宽松和需求释放的推动下，市场表现有所回暖，但各城市间的分化行情仍然存在。在政策利好的背景下，对于刚需和改善型需求的刺激作用明显，但市场信心的恢复仍需时间。各城市应继续关注市场变化，适时调整政策，以稳定市场并保持可持续的发展。