来源：中国证券报 记者：董添
机构数据显示，今年以来，以北京、上海为代表的一线城市房地产大宗交易市场成交额居高不下，写字楼、商办市场延续回暖态势，市场呈现积极信号。业内人士预计，工业物流、医药产业园、长租公寓仍将是投资人关注的热点领域。此外，消费类基础设施公募REITs放开，优质购物中心将迎新风口。
戴德梁行数据显示，2023年上半年，北京房地产大宗交易市场成交额合计251亿元，与2022年全年基本相当；成交宗数创5年同期新高。
进入三季度，市场延续回暖态势。戴德梁行中国区资本市场部主管刘兵对中国证券报记者表示，近期，以北京为代表的商办大宗市场有所反弹，主要原因是国内利息降低、自用和投资的交易有所恢复。当前，价格已经恢复到正常水平。
第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅接受中国证券报记者采访时表示，2020年以来，国内的写字楼市场出现深度调整，商办大宗投资成交额处于相对低位。近期，一些海外资本购置国内商办项目，如写字楼、长租公寓等引发广泛关注，这很大程度上说明了海外资本对我国的商办市场及优质楼宇长期关注并持有看多的判断。
市场回暖背景下涌现了一批典型成交案例。据戴德梁行介绍，上海松江天阳宿舍项目为华东大宗交易市场首个宿舍型保障性租赁住房成交项目，深南万科里项目则是消费基础设施REITs新规推出后大湾区首宗商业成交，二者均为其所在领域的典型案例。
在温书阅看来，写字楼市场比商业零售、酒店等业态更能反映国民经济水平。海外资本购置写字楼之后，一般会对收购后的楼宇进行升级改造，通过成熟的“募-投-改-管-退”模式，增加资金收益率的同时形成投资闭环。越来越多的海外基金、资本参与到写字楼市场的投资、更新活动中，起到了盘活市场、增加经济活力的作用。
一些海外资本近年来加大了对国内商办、写字楼项目的投资力度，并加速了城市更新的进程。近年来兴起的设计师事务所就是迎合写字楼等商务楼宇更新而设立的，在写字楼收并购市场火热之时，这类设计师事务所的生意也非常好。这类专业机构的设立，加速了以写字楼为代表的城市更新进度。
“作为专业的资产管理者，凯德发挥运营和资管能力优势，通过对项目的重新定位和升级改造，打造出符合市场需求的产品，实现资产增值。例如，公司看到企业和用户对办公空间的需求日益多元化，对灵活性、跨区域办公等方面需求提升，通过打造差异化的办公产品，为企业提供多样的增值服务，满足企业多样化需求。”凯德集团相关负责人告诉记者。
温书阅表示，写字楼在经历了近几年的深度调整后，需求端更加理性，行业呈现出良性发展的态势。未来，重点看好大健康、新基建、硬科技、平台经济等新近崛起的产业所产生的写字楼办公空间租赁需求，这些行业有望推动写字楼市场迈向新的发展阶段。对于业主方来讲，在市场深度调整时，需要用更好的服务、更优质和专业的租赁策略来增加客户黏性；需要相关主体更具有服务意识，带领整个写字楼、商办市场向更高品质方向发展。
“近年来，国内写字楼市场呈现出诸多新变化。以北京为例，丽泽、通州等新兴商务区的崛起，让市场呈现多元化、多中心的特点。此外，甲级写字楼的租户结构也发生了新的变化。过去几年，联合办公、教育培训、互联网行业是甲级写字楼的‘风口型’租户。但随着行业变迁，写字楼的主力客群也在不断发生调整、改变。新风口、新赛道的涌现，，也让写字楼行业的增长极相应发生改变。”温书阅表示。
对于北京市场来说，，丽泽、通州运河商务区等新兴写字楼商圈的兴起，，为市场和租户提供了更多选择。例如，随着通州作为城市副中心快速崛起，，城市副中心的现代产业体系也初步成形。其中，运河商务区作为城市副中心的重要组成部分，承接了北京高端商务服务业的东迁，并重点培育发展金融服务和总部经济，已形成建设全球财富管理中心、北京绿色金融国际中心、金融科技创新中心重要承载区的产业功能定位。
对于未来房地产大宗交易市场的走势，，刘兵预计，宏观经济回暖叠加信贷政策有望进一步放松，一线城市地标写字楼或迎来新的投资机会。工业物流、医药产业园、长租公寓仍将是投资人关注的热点领域；消费类基础设施公募REITs放开，优质购物中心将迎新风口。
“在投资策略上，凯德将继续聚焦一二线城市核心城市，在多元领域寻求投资机会，除了办公楼、购物中心等传统资产类别，将重点加大对产业园区、物流及数据中心等新经济类别的投资布局，持续扩大资管规模。”上述凯德集团相关负责人表示。
此外，一些创新型房地产投资信托基金（REITs）的兴起也为市场提供了更多的投资机会。这些REITs通常投资于购物中心、工业园区、写字楼等商业地产，为投资者提供了相对稳定的收益来源。随着REITs市场的逐渐成熟，投资者对于不同类型的资产类别将有更多的选择。
同时，随着科技的不断进步和数字化转型的加速，房地产行业也在逐步实现数字化转型。数字化技术的应用将提高房地产行业的效率和服务质量，同时也会带来新的商业模式和机会。例如，虚拟现实（VR）和增强现实（AR）技术的应用可以让客户更好地了解和体验房产，从而更好地促进销售和租赁；人工智能（AI）的应用可以提高房产管理和运营的效率；互联网和移动互联网技术的应用可以让房产中介和开发商更好地了解客户需求，提高营销效果。
总体来看，随着国内经济的持续稳定发展和房地产市场的逐步成熟，一线城市房地产大宗交易市场将继续保持稳定增长态势。同时，随着新经济和数字化转型的加速推进，未来市场将呈现出更多的投资机会和挑战。对于投资者来说，需要密切关注市场变化，把握机遇，积极寻求多元化的投资机会。
