2025年有望看到整体商业地产市场稳定和复苏的看法：
一、政策因素带来积极预期
地方债化解的积极影响
近期多部委密集开会释放积极政策信号，地方债的化解有助于企业收回地方欠款。这对于商业地产企业来说是一个重要的资金补充渠道。例如，企业可以利用收回的资金来偿还债务、进行项目维护或者新的投资。资金的回笼能够增强市场及企业未来预期，当企业对未来市场有信心时，会更愿意增加投资，投资的增加又能带动就业。
专项债地方可用于收购存量商品房及土地储备，这对于商业地产的库存去化和土地资源的合理利用有积极意义。库存的合理消化有助于稳定房价和市场供需关系，进一步化解房地产风险，为商业地产市场的稳定和复苏创造良好的外部环境。
宏观政策的支持趋势
9 月末美联储降息助力外资资金的流动性，同时中央政治局会议及金融三部门提出多项房地产支持政策。这些政策信号表明，宏观政策环境在朝着有利于房地产市场的方向调整。在这种政策的支持下，商业地产市场有望受益。例如，外资资金流动性增强可能会促使更多外资进入商业地产领域，而国内政策支持则可以为商业地产企业提供更宽松的融资环境和市场环境。
二、市场投资偏好和机会的影响
投资偏好的转变
从资产类型的投资偏好来看，长租公寓 / 服务式公寓最受投资者欢迎，特别是在北京和上海，其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。这种投资偏好的变化反映了市场对不同商业地产类型的预期。长租公寓 / 服务式公寓的抗风险能力得到投资人认可，说明市场在寻找更具稳定性的投资标的。投资者对这类资产的青睐，有望促使更多资金流入该领域，推动长租公寓 / 服务式公寓市场的发展，进而带动商业地产市场的局部活跃。
投资机会的出现
调研结果显示投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会，且特殊机会 / 不良资产的收购潜力吸引其在市场上寻求投资标的。资产价格回调使得一些原本价格过高的商业地产项目变得更具吸引力，而不良资产如果能够得到合理的收购和改造，也有机会重新焕发生机。这为商业地产市场的调整和复苏提供了机会，新的资金进入和资产盘活有助于改善市场的整体状况。
三、与宏观经济的关联
写字楼和零售市场走势强烈依赖整体宏观经济发展。如果能够解决影响宏观经济发展的主要问题，如写字楼和零售市场面临的困境，商业地产市场有望在 2025 年稳定和复苏。宏观经济的好转会带来企业的扩张和消费的增长，企业对写字楼的需求会增加，零售市场也会因为消费者购买力的提升而繁荣，从而推动商业地产市场整体向上发展。
戴德梁行：2025年有望看到整体商业地产市场稳定和复苏
来源：证券日报网
本报讯 （记者陈潇）10月17日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举办“资本新浪潮 投资新趋势”2024年三季度北京市场发布会，针对市场政策、大宗交易市场、文旅市场进行多维度解读，并发布第五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》。
对于近期频出的政策信号，戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，近期多部委密集召开会议向市场释放了积极的政策信号，地方债的化解有助于企业收回地方欠款，增强市场及企业未来预期，增加投资和就业，专项债地方可用于收购存量商品房及土地储备，有助于进一步化解房地产风险，稳定房地产市场，写字楼和零售市场走势强烈依赖整体宏观经济发展，如这两个影响整体宏观经济发展的最主要问题能够得以解决，则有望在2025年看到整体商业地产市场的稳定和复苏。
在报告发布环节，戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率报告主编张恺玲分享，资产类型的投资偏好显示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海，其次为购物中心和商务园区，而甲级写字楼的投资关注度有所下降。调研结果显示，投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会，且特殊机会/不良资产的收购潜力吸引其在市场上寻求投资标的。在风险考量因素方面，近八成受访者表示，租赁市场及运营基本面的弱化，成为投资决策的最主要考虑的风险因素。调研结果显示，对于大多数资产而言，资本化率呈现上升的趋势，卖方对价格的心理预期明显下降。市场持谨慎态度，投资人认可长租公寓/服务式公寓的抗风险能力。
戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，REITs市场与不动产大宗交易市场相辅相成，从长期来看REITs对不动产大宗交易具有价格发现以及价值引导的功能，希望通过本次调研不动产大宗交易Cap Rate水平，在中国基础设施公募REITs市场快速扩容之际，揭示底层资产定价规律，为国内基础设施公募REITs市场长期健康发展提供有益的参考借鉴。
戴德梁行中国资本市场部副董事总经理杨蕾就三季度大宗交易市场表示，北京大宗交易市场在2024年三季度观望情绪浓厚，共实现7宗交易，累计成交额57亿元。2024年前三季度合计交易287亿元，较去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用写字楼交易为主。9月末美联储四年来首次降息，下调50个基点，极大地助力外资资金的流动性。近期中央政治局会议及金融三部门均提出多项房地产支持政策，预计未来政策将继续向宽松方向调整，对房地产经纪产生积极正向的刺激作用。
