深圳写字楼租金回到10年前，空置率有区域高至40%，TMT需求收缩，靠金融业撑起 “半边天”

 来源： 华夏时报 作者：梁宝欣

2023年上半年，经济复苏不及预期逐渐影响到深圳甲级写字楼市场。供应持续增加，导致整体空置率上升。由于空置率上升和经济复苏不佳，租金继续下降。上半年平均租金下降了3.0%，达到每月每平米197.5元，相比历史高点下降了28.6%。此外，TMT行业的租赁需求有所下降，而金融行业和专业服务行业成为租赁需求的主力。

根据戴德梁行的数据，今年上半年深圳甲级写字楼市场供应不断增加，新增办公面积达到45.7万平米，全市总存量升至770万平米。这导致整体空置率上升，达到了24.5%，半年上升了1.6个百分点。然而，受到新项目预租释放以及企业迁址、进驻甲级写字楼的重要因素之一是租赁成本的持续下调。平均租金的下降使得企业可以在控制成本的前提下选择品质更高的写字楼。此外，优质物业租赁门槛的降低也吸引了一些发展势头向好的小型企业落户甲级写字楼。

根据戴德梁行的数据，TMT行业的租赁需求在今年上半年有所减少。具体来看，TMT行业在深圳甲级写字楼租赁成交面积的占比从2021年的38.1%下降到今年上半年的16.7%。相反，金融行业的租赁占比一直呈现上升趋势。

在细分板块中，传统行业如证券、保险、律所等仍然占据主流，而私人银行、留学和签证服务等也表现较活跃。此外，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动了其在甲级写字楼中的租赁需求增长，占比回升至5.9%。文化娱乐业和教育培训业的租赁需求也出现了一定程度的恢复。

然而，TMT、贸易零售、交通物流等行业今年上半年在深圳甲级写字楼市场的租赁面积有所下降。相对而言，在优质研发、乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度较高。

总体而言，深圳甲级写字楼市场在今年上半年面临着供应增加和租金下降的压力。TMT行业的租赁需求减少，而金融行业和专业服务行业成为租赁需求的主力。优质物业租赁门槛的降低吸引了一些小型企业进驻甲级写字楼。

　　此外，展望后市，戴德梁行预计，深圳甲级写字楼市场持续处于高供应阶段，年内更有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，料将进一步推升全市空置率。竞争压力下，甲级写字楼租金的持续回调，为企业升级搬迁提供了更多选择。随着市场上各类办公型物业供应持续增多，企业的选择不断拓宽，于业主而言依托专业力量、持续提升运营维管能力、采用更灵活租赁策略才能获取更大竞争优势。

　　“需求面的切实提振则取决于经济的稳步复苏。目前中国经济仍然处于恢复期，恢复基础尚不牢固，在供过于求等多种因素叠加影响下，深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场，新增需求的增长有赖于宏观经济复苏向微观主体传导。”张晓端说道。