来源：丁祖昱评楼市

近期，北京办公租赁市场出现了两个关键词：租金下降和空置率上升。根据CAIC的数据，二季度北京甲级写字楼的平均租金环比下降了1.92%，降至10.32元/㎡/天。同时，全市的空置率环比增加了0.42个百分点，达到15.4%。这些数据明显表明，北京办公租赁市场的整体需求正在减弱。

值得注意的是，在北京重点商务区中，租金几乎全线下跌，只有丽泽商务区的租金上涨了0.17%。中关村地区的租金降幅最大，望京和酒仙桥地区紧随其后。北京市作为一个典型案例，在企业降本增效、减少租赁面积以及新增租赁需求减少和供应增加等因素的影响下，办公租赁市场持续承压。

从2020年至今的情况来看，受到新冠疫情、企业降本增效和新增供应入市的影响，北京办公租赁市场持续承压，甲级写字楼的平均租金呈下降趋势，而空置率则呈波动上升趋势。据克而瑞资管监测，二季度北京甲级写字楼的平均租金环比下降了1.92%，降至10.32元/㎡/天。回顾近三年的变化，北京甲级写字楼的平均租金从2020年一季度的12.15元/㎡/天持续下降，降至今年二季度的10.32元/㎡/天，跌幅达到了15.1%。其中，2020年的租金跌幅最大，下降了10.5%。

值得一提的是，北京并不是个例。与其他一线城市相比，北京、上海、广州和深圳四个城市的甲级写字楼的平均租金均呈下降趋势，2020年至今的租金平均跌幅达到了10.8%。其中，北京和深圳的跌幅最大，均下跌了15.1%。从租金水平来看，二季度北京甲级写字楼的平均租金仍然是一线城市中最高的，上海以7.22元/㎡/天排在第二位。

今年二季度，北京办公租赁需求明显减弱，租赁市场继续承压。据克而瑞监测，二季度北京市甲级写字楼的空置率环比增加了0.42个百分点，达到了15.4%。与其他一线城市相比，尽管北京的写字楼空置率有所上涨，但整体水平仍相对较低。具体来看，广州的写字楼空置率最低，为12.14%；上海和深圳的空置率则接近20%。

二季度，北京的写字楼净吸纳量受到租赁需求不足等因素的影响，录得负值，为-2.7万平方米。中关村、亚奥商务区、望京及酒仙桥商务区的净吸纳量均为负值，空置率持续承压。这些子市场受到互联网企业持续调整和办公场地整合的影响，空置率明显上升，租金也有较大调整。

在北京重点商务区中，空置率普遍上升、租金全线下跌的情况下，丽泽商务区表现出持续去化的态势，租赁表现最佳，成为唯一一个租金环比增长、空置率下降的区域。据克而瑞资管监测，今年二季度，丽泽商务区的甲级写字楼租金环比上涨了0.17%，达到了6.4元/㎡/天，空置率环比下降了1个百分点，降至34.3%。与去年同期相比，空置率下降了8.2个百分点。

与其他地区相比，中关村的租金降幅最大，环比下降了5.02%，同比下降了10.81%。其次是望京和酒仙桥地区，租金环比下降了4.98%。就连一直租金水平相对坚挺的CBD和金融街商务区，二季度的租金也出现了下跌，环比下降了1.10%。

可以说，丽泽商务区成为北京办公租赁市场的热点。从2019年至今，丽泽商务区的办公租赁市场一直保持活跃，持续去化，已吸引了1000多家企业入驻，空置率也从2019年的61.6%下降至2023年二季度的34.3%。而同期全市的空置率则从11.7%上升至15.4%。目前，丽泽商务区的甲级写字楼租金基本与2019年末的水平相当，而同期全市的租金下跌了16.2%。

上半年，丽泽商务区成为市场净吸纳量最大的区域，共吸引了约67家企业入驻，其中二季度吸引了约35家企业入驻。截至2023年6月25日，丽泽金融商务区共有1048家企业入驻，其中金融企业占比44.8%，科技类企业占比26.7%。随着区域交通和配套设施的逐步完善，丽泽商务区凭借楼宇质量高、租赁灵活度高和相对较低的租金等优势，将获得租户的青睐，有望持续去化。预计到2024年，丽泽商务区的企业数量将超过1200家，"金融+科技"生态体系将逐渐完善，该区域的租金虽然不会有太大提升，但整体表现仍相对坚韧。

北京市下半年将迎来约57万平方米的新增写字楼供应，这将给整体市场带来压力，空置率可能继续上升，租金也可能继续调整。

尽管疫情影响已经消散，但市场信心的恢复和实际需求的落地仍需要时间。降低成本、提高效率以及缩减租赁面积仍然是市场的主要趋势，租赁市场仍处于缓慢恢复期。

头部互联网企业的调整和租赁场地的整合等因素预计将持续影响到2023年的写字楼租赁市场。望京、亚奥、中关村等相关子市场的调整态势可能会延续下去。