来源：21世纪经济报道 作者：唐韶葵 

戴德梁行资本市场部近日公布，该机构正在独家代理出售位于南京西路商圈的仲益大厦（原南证大厦）。据公开信息，该大楼正在出售5个楼层，包括低区三个楼层及高区两个楼层，总可售面积达9769平方米，单层面积在1750平方米至2100平方米之间。

据戴德梁行分销代理中介透露，目前公开售价为每平方米4.5万元人民币，以单层最小面积1750平方米计算，最低接盘门槛为7875万元，这在同区域大平层住宅总价之下，为投资者提供了难得的机遇。

知情人士透露，这仲益大厦的几层写字楼由一家外资基金作为幕后金主，近期由于资金与投资退出的需求，选择折价抛售上海市中心资产。戴德梁行资本市场部执行董事卢强此前在接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，写字楼单层销售在香港特别行政区非常流行，因为这些项目多由规模较小的资金持有，有些基金会倾向于购买单层写字楼以方便管理。

回顾南京西路商圈写字楼销售周期，市中心写字楼的估值正在走低。仲益大厦在高峰期时单价曾达到7万元/平方米，而当前售价为4.5万元/平方米，相当于以6.9折抛售。这不仅揭示了市场的冷热变化，也为投资者提供了更大的投资空间和机会。

此次戴德梁行的独家代理出售，无疑为寻求在上海核心商圈寻找商办物业的投资者提供了新的选择。与此同时，这也预示着上海商办写字楼市场价值重估的开始。

近期，位于南京西路和南北高架交界处的仲益大厦成为了资本市场的焦点。相比此前普陀区某甲级写字楼整售的6.5折优惠，此次仲益大厦的5层面积以散售形式进行，为小规模基金、企业甚至个人投资者提供了一次难得的抄底机会。

据知情人士透露，外资基金计划在3个月内退出仲益大厦，因此选择与戴德梁行等机构合作，独家代理此次销售。为了加速去化，戴德梁行又公开招揽二级中介代理，可见外资基金退出闭环操作模式已经发生改变。

有投资人士指出，目前项目单价为4.5万元/平方米，租金收益可达到9元-10元/平方米/月，收益率高达7-8%。与南京西路商圈写字楼市场价普遍维持在7万-9万元/平方米的水平相比，此次仲益大厦的售价显然具有较高的投资价值。

分析人士认为，境外银行利率上调导致外资基金在海外的项目持有成本逐渐走高，同时海外基金在国内投资的周期为3-5年，也面临持有物业的赎回压力。在这样的背景下，仲益大厦的租金收益成为了卖点，中小企业也能获得以较为适合的价格跻身上海核心商圈商办市场的机会。

从市场定量角度分析，当前上海商办写字楼市场资金已进入下行通道，如果价格跌幅比租金跌幅更大，那么也会产生一个投资区间。当商办市场进入价值重估阶段时，租金收益成为投资者的新宠。因此，仲益大厦的散售无疑为投资者提供了一次难得的机遇，引领着上海商办写字楼市场进入新的发展阶段。

在当前市场局势下，上海商办写字楼市场正在经历一场前所未有的价值重估。据戴德梁行统计，上海市面上近300栋在售商办写字楼中，大约有80%的折扣率在80%-90%，7%左右正在以买入价的70%-80%出售，而剩下的3%则是低于7折在销售。这其中，只有一半在可投资的CBD与DBD中，具备投资价值。按照这个标准，全上海仅有1.5%的写字楼既位于核心位置又一步降到低位，因此只有4-5栋楼有投资价值。

仲益大厦就是这其中的一员。戴德梁行资本市场部执行董事卢强认为，该大楼具备较高的投资价值。然而，也有业内人士认为，当前的外资出售写字楼现象，尚未引发大规模的抛售潮，只能算是一种极端现象。

虽然外资出售商办资产的现象确实存在，但这是由多方因素合力造成的。过去几年，不少外资基金在国内溢价买入大宗物业，但现在却面临被动降价出售的局面。以上海汇方广场为例，该项目位于上海内环内杨浦区，2018年被一家小型外资基金以4万元/平方米接盘。然而，由于市场变化等因素，该基金现在只能以低于2.8万元/平方米的价格售予一家内资企业。这种出售价格低于买入价格的现象并非个案，而是当前市场的普遍现象。

回顾2018年，上海商办写字楼市场正处于风口，外资在上海的大宗交易呈上升态势。根据五大行发布的数据统计，2018年上海大宗交易超过1100亿元，与2017年相比略有上升。其中外资成交额大幅上升，占比超过6成，约合660亿元。然而，与这种繁荣景象相对应的是，2018年内资成交额相比2017年呈现倒挂趋势，成交额由6成降至4成。

在这种背景下，外资基金的出售现象并非个案。随着境外银行利率上调等因素的影响，外资基金在海外的项目持有成本逐渐走高。同时，海外基金在国内投资的周期一般为3-5年，这也带来了持有物业的赎回压力。因此，仲益大厦等写字楼的出售现象，可能是外资基金调整其在华资产配置的一部分。

然而，对于投资者来说，这既是一个挑战也是一个机遇。挑战在于，当前市场上的投资机会相对有限，投资者需要仔细甄别并选择合适的投资标的。机遇则在于，随着市场调整的深入，一些优质的资产可能会以更低的价格出售，从而为投资者提供了获取优质资产的机会。

总的来说，上海商办写字楼市场的价值重估是一个复杂的过程。在这个过程中，既有挑战也有机遇。对于投资者来说，需要保持谨慎的态度，准确评估市场风险和资产价值，同时积极寻找具有潜力的投资标的。只有这样，才能在不断变化的市场中保持投资竞争力并取得成功。

在当前充满不确定性的房地产市场中，上海商办写字楼市场正在经历一场前所未有的变局。少数几家外资基金打折抛售市中心资产，尽管引起了市场的关注，但并不足以改变整个市场的运行轨迹。卢强指出，市场的魅力在于每个人了解的程度不同，而他们所熟知的是一个全方位的市场，这为投资者提供了丰富的样本。

过去的五年中，上海大宗交易（商办写字楼为主）的成交金额约为4448亿元，其中专业地产基金收购的办公、商业、研发办公业态占成交金额的55%，总成交面积接近605万平方米。外资基金一直是上海商办写字楼大宗交易的主要玩家，但如今它们面临着投资周期结束和退出压力的挑战。

特别是对于那些采用杠杆的外资基金而言，随着美元贷款利率的大幅提升，每月的利息金额已经超过租金收入，这加速了其斩仓进程。2021年底，美国开启加息周期，30年期的住宅房贷利率从2021年9月的不到3%攀升至超过7%。与此同时，疫情改变了全球商办市场的格局，网购及在家办公让商办需求大量下滑，新商业模式的发展速度也远未跟上。

这些因素对全球商办市场产生了深远影响，上海商办市场只是其中的一个缩影。尽管市场面临寒冬，但中国内资企业逐渐成为市场的中坚力量，加速了对优质资产的收购和整合。这不仅推动了商办市场的转型，也带来了新的机遇和挑战。

因此，在这个充满变革的市场环境中，上海商办市场正在积极寻求新的发展方向。随着内资企业的崛起和市场环境的变化，未来的商办市场将呈现出更加多元化和竞争激烈的格局。对于投资者而言，这既带来了挑战也带来了机遇。只有准确把握市场变化和趋势，才能在激烈的竞争中立于不败之地。