来源：上观新闻 作者: 戚颖璞

全球主要城市写字楼空置率呈现出上升趋势，这是衡量城市活力的重要指标。根据麦肯锡全球研究院的数据，从2019年至2022年，全球主要城市如旧金山、伦敦、纽约、休斯敦、G黎、慕尼黑、东京、上海、北京的写字楼空置率都有所上升。其中，旧金山增幅最高，为12.9个百分点；伦敦其次，为10.1个百分点；巴黎和慕尼黑增幅最低，分别是2.3个百分点、2.5个百分点。纽约为7.98个百分点，上海为7.48个百分点。

这一趋势的原因有两个方面：新写字楼竣工带来的供应增长和办公需求下降。从需求角度来看，人们的行为因疫情而发生变化，居家办公和线上办公的普及导致员工来办公室的次数减少，因此许多企业通过缩小办公空间来降低成本，最终导致全球主要城市普遍出现办公需求下降的情况。

目前，全球办公室整体出勤率是2019年之前的70%。北京约为3.9天、上海约为3.7天，均略高于全球平均水平。专业服务、信息和金融行业等知识经济领域办公不受空间限制，员工每周去办公室工作的天数比其他行业少0.2天。

在大多数全球主要城市中，办公室出勤率下降还导致实际租金的下跌。美国城市租金跌幅尤其明显，从2019年到2022年，旧金山租金下跌了28%，纽约下跌了18%，欧洲城市的租金则更具韧性，巴黎、伦敦降幅分别为10%、12%。

另一个趋势是，租户更倾向于高质量的办公空间。从2020年到2022年，在美国许多大城市中，甲级写字楼的租金和需求增长速度都高于乙级写字楼。虽然许多租户都在缩减规模以节省支出，但也有一些租户支付了更高的租赁单价，希望为员工提供有吸引力的空间。

面对这种变化，城市需要设计多用途的办公和零售空间。综合性街区将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。研究表明，与写字楼密集的街区相比，综合性街区受疫情等偶发因素影响较小，可以提高房地产市场的韧性。东京是一个典型的例子，它的空置率、跌幅均居低位，租金不降反增，这和它以公共交通为导向的城市规划有关。因为通勤便利、通勤时间短，人们出门办公的意愿相对更强。

麦肯锡全球研究院认为，城市需要设计多用途的办公和零售空间。这种混合类型的建筑可以灵活应对租户需求变化。通过预留改造空间和鲁加酒店等业态用途，有助于维持城市的未来活力。此外，开发商还要提高人性化设计水平，比如在项目破土动工之前就为不同类型的群体设计动线等。