来源：上观新闻 作者: 宋杰封

近期，上海写字楼市场再次成为焦点。据力国际数据显示，2023年第二季度，上海市写字楼租金环比连续五个季度下降。与此同时，次中心区域写字楼空置率达到23.9%，新兴区域空置率也达到23.6%。戴德梁行统计显示，第二季度上海甲级写字楼整体空置率攀升至18.59%，而克而瑞资管（CAIC）的监测数据则显示，二季度上海甲级写字楼空置率达到19.6%。

从空置率的国际警戒线来看，上海写字楼市场似乎并不乐观。然而，这并不意味着市场前景全无。理解空置率是长期趋势还是短期现象，以及整体行业调整与部分企业布局变化的关系，是关键。

首先，观察长期趋势与短期现象的关系。根据公开数据统计显示，上海写字楼空置率常年较稳定，保持在15%-18%之间。这表明，尽管市场出现高供应量、低吸纳量的短期现象（如2020年上海写字楼供应量与吸纳量达到3.5:1，致使空置率达到历史峰值），但今年上半年供应量与吸纳量的比值约为2.4:1，未达历史高点。这意味着市场正在逐渐恢复稳定。

其次，关注整体行业调整与部分企业布局变化的关系。写字楼的承租方一般为金融、专业服务（法律、咨询、会计等）以及TMT（数字新媒体产业）等行业。若行业整体出现萎缩，企业大面积退租，则易出现较大市场风险。然而，据相关机构统计，2023年二季度，上海金融、专业服务、电子信息科技及零售贸易等重点行业承租面积占总租赁面积的78%，行业整体较平稳。

此外，成熟商圈优质写字楼的出租率依然较高。部分区域写字楼空置率高，可能是由于楼宇设施老化、综合成本高、配套设施不完善以及新兴商务区分流等原因，是企业基于市场环境变化作出的战术性调整。

就目前情况看，上海写字楼空置率尚处于合理范围内。然而，随着一些重点区域计划中的写字楼进一步供应，及早预警防范可能出现的市场风险是十分必要的。为此，应采取多种措施，如开展写字楼混合使用试点、混合使用试点、提升综合运营能力等，以降低空置率、优化资源配置、促进市场健康发展。

从规划管理角度，应有全市统筹协调机制，加强分层分类供应管理。市、区土地规划、住房城建等相关部门应建立常态化的沟通协调机制，对重点开发地区、商务区等进行梳理，摸清底数，控制阶段性开发总量，避免布局不合理、定位同质化等问题。

总的来说，上海写字楼市场的空置率问题既有机遇也有挑战。在面对挑战的同时，我们也要看到其中的机遇。相信通过合理的规划和运营策略，上海写字楼市场将迎来更加繁荣的未来。