来源：华夏时报 作者：李凯旋

北京的写字楼市场在连续多个季度处于下行区间后，终于在今年三季度有所回升。高力国际发布的数据显示，三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量大幅回升至16.8万平米。互联网退租潮已经走向尾声，而央企和国企则是扛起了去化的大旗。

然而，仔细分析数据后，发现，三季度北京写字楼市场的繁荣实际上根基并不稳定。虽然新入市项目的去化比较可观，但甲级写字楼存量市场仍没有“明显动静”，乙级写字楼存量市场净吸纳量依旧为负值。

今年7月份的政治局会议指出，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。复盘来看，刚刚过去的三季度是国家宏观经济政策密集发布的一个季度，包括下调MLF利率、国家发改委设立民营经济发展局、央行下调金融机构存款准备金率等。业内认为，三季度出台的一系列经济措施表明下一阶段货币政策的着力点将转向价格和结构调控两个方面，进一步降低企业成本，保证贷款增长的稳定性和可持续性。

作为经济“晴雨表”的写字楼在三季度有了较为明显的“反弹”。高力国际发布的数据显示，三季度是北京写字楼新增供应入市最为集中的一个时间段，合计入市面积超过44万平米，占全年新入市甲级写字楼总量的66%。值得关注的是，三季度，北京甲级写字楼市场一改上半年的“颓势”，净吸纳量大幅回升至16.8万平米。针对三季度北京写字楼回暖的原因，高力国际表示，其主要是新项目预租去化所致的。数据显示，三季度，北京新入市的项目预租去化就达到16.9万平米。不过，存量项目的净吸纳量仅为正负零左右的水平，也就是说，三季度北京写字楼的净吸纳量全部都是由于新项目在入市的前一年左右的时间内陆续预租贡献所得，存量项目实际上并未去化。因此，仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。

自2022年下半年开始，中关村、望京等重点区域出现了较大规模的退租，退租主体主要是互联网企业。值得关注的是，互联网企业大规模退租对北京的写字楼市场造成了较大的“创伤”，完全恢复元气需要时间。不过，高力国际方面对《华夏时报》记者表示，截至三季度，北京互联网企业退租潮已经接近尾声，中关村、望京等写字楼市场有所修复。数据显示，三季度，北京乙级写字楼市场需求侧出现改善，净吸纳量达到4.1万平米。“三季度，北京以及写字楼市场仅有一个新项目入市，市场空置率依然维持在18.5%，租金则是季度环比下降2%达到207.5元/月/平米。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明说。在陆明看来，中关村、望京等乙级市场以价换量的策略初步得到了市场认可，以及市场也因此在三季度开始逐步恢复去化。一位北京写字楼中介工作人员同样表示：“望京和中关村区域今年空置率明显增加，市场转为承租市场，议价空间也比较大。”

高力国际发布的数据显示，截至目前，与2022年一季度乙级市场的有效净租金相比，中关村降幅达到23%，望京—酒仙桥降幅达到15%。此外，乙级市场目前的去化情况仍不乐观，尽管本季度的净吸纳量结束了连续5个季度的负值行情，但截至目前，今年北京乙级市场的累积净吸纳量依然是负12万平米，年终净吸纳量为负数则是基本上无法避免。

三季度，央企、国企积极承租，依然成为北京写字楼市场的去化主力。高力国际发布的数据显示，三季度央企、国企去化的总量达到13.7万平米占比超过80%。在降本增效的大背景下，央企、国企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的央企、国企大宗租赁成交来看整合搬迁类需求至少占到六到七成。

不过相比较过去两个季度负5万至6万平米左右的水平四季度写字楼市场的走势仍然较为担忧。以甲级写字楼为例除去新入市项目存量项目的空置面积在三季度实际上并未实现去化空置率正负零左右水平的走势说明需求在触底尽管新项目的去化表现可观，但高力国际对北京写字楼市场的未来走势仍持谨慎态度。

据高力国际发布的数据，三季度北京甲级写字楼市场空置率环比上升0.5%至14.8%，预计全年平均空置率将达16%。“尽管四季度存在去化可能，但高力的预测显示全年整体空置率仍将突破20%。在供大于求的情况下，我们预计租金将进一步下滑。”陆明对《华夏时报》记者说。

数据显示，截至今年三季度，北京新入市的甲级写字楼项目累计超过54万平米，累计净吸纳量仅为6万平米，空置率则上升至19.5%，净有效租金持续下降至309.9元/平米/月。

高力国际方面认为，中国经济的新旧动能转换和产业结构调整优化是一个长期的系统性工程，短期内经济增长仍将受制于过去高速增长阶段所形成的经济增长的模式。因此，甲级写字楼的去化情况将会长期处于较低水平。

另外，需求不足的问题也将长期困扰市场增长，这意味着北京办公楼市场也面临着类似的问题。如果需求不足和低通胀持续，北京办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移。在上述背景下，北京甲级写字楼市场平均净有效租金重回“2”时代或许只是时间问题。