来源：第一财经 作者：张慧敏 

今年8月末，深圳开始实行“认房不认贷”政策，随后在9月末又降低了房贷利率，首套房贷利率已降至LPR以下。然而，这些政策并未像预期那样明显刺激楼市成交量。虽然购房者看房积极性有所提高，但实际成交量并未出现明显波动。进入10月，楼市看房量也开始下滑。

对此现象，行业专家表示，这与复杂的楼市政策系统有关。“认房不认贷”只是一个点上的放松，其直接效果不会太明显。此外，政策只是在需求端鼓励购房者入市，但并未改变购房者对房价下跌的预期，因此购房者仍在观望，期待更多的利好政策出台。

专家认为，深圳还有很多可利用的政策工具，例如限购、限价等。然而，也有观点认为，如果深圳放开限购政策，短期内可能会对深圳楼市产生一定影响，但效果也不会太大。

在政策出台后，深圳二手房挂牌量达到了历史新高。数据显示，9月深圳二手房过户成交2400套，微跌1%。同时，二手房挂牌价仍处于下滑态势。

在房贷利率下限调整为LPR后，虽然减轻了购房成本，但中秋、国庆双节期间的深圳新房成交量依旧没有起色。据中指研究院统计，今年国庆假期深圳新房成交面积为3.5万平方米，同比2022年国庆期间下降了46%。

进入10月后，深圳楼市依然表现平淡。据深圳市房地产中介协会统计，过去一周深圳二手房录得量为861套，环比下降11.5%。乐有家研究中心表示，市场信心有所提升，笋盘加速消耗，需求集中释放后，10月成交有所放缓，市场再次进入观望期。

在成交量疲软的情况下，部分急于卖房的业主只能选择大幅降价以吸引买家。这导致了市场上出现了“低首付”甚至“零首付”买房的现象。由于二手房市场上的评估价还未跟上业主降价的步伐，买家可以在银行贷到更多的钱。

此外，随着市场优化政策不断出台，部分业主选择借助楼市利好政策出售自己的房源，导致深圳二手房挂牌量上升并创下新高。截至2023年10月23日，深圳全市挂牌量为57944套，较上周增加661套。这一现象在全国不少城市都存在。

在政策持续刺激和市场观望情绪的交织中，深圳楼市呈现出复杂且多元的局面。一方面，新政的出台并未能激发市场强烈的反应，成交量并未显著提升，这反映出市场对于政策效果的保留态度和对未来楼市走向的谨慎预期。

另一方面，二手房市场的挂牌量持续增长并创新高，这既显示了部分业主对市场回暖的期待，也反映出他们对于政策调整的敏锐反应。在房价仍处于下行趋势的情况下，业主们更倾向于借助政策利好来推动房屋出售。

然而，尽管政策利好不断，但购房者们的观望态度并未改变。他们期待更多的政策出台以改变他们对房价下跌的预期，从而刺激市场成交量的提升。这种状况反映出市场对于政策调整的复杂心理和对于未来楼市的不确定性。

行业专家对于深圳楼市的未来走势看法不一。一些专家认为，随着政策的进一步放松和购房者对市场信心的恢复，深圳楼市可能会逐渐回暖。然而，也有专家提醒，政策调整只是短期内的影响，长期来看，深圳楼市仍将受到全球经济形势、房地产市场周期等多重因素的影响，因此不能过于乐观。

在当前的复杂局面下，无论是政策制定者还是市场参与者都需要保持冷静和理性，充分认识和理解政策的短期和长期影响，以便更好地应对未来的市场变化。同时，对于购房者和业主来说，也需要根据自身的经济状况和市场趋势做出合理的决策，以实现自身的利益最大化。

新房市场方面，开发商为了促销采取了各种手段，但最终效果并不理想。以深圳市光明区的满京华金硕华府项目为例，开发商在开盘前以“降价补差价”为噱头吸引购房者，还邀请了著名歌手邓紫棋为楼盘站台，价格上也比周边项目有一定优势，折后价为3.66万元/平方米起。然而，该项目在9月下旬首次开盘后，推出的704套房源仅销售了142套，去化率仅两成。

根据深圳市住建局公布的数据，四季度深圳将有近1.4万套新建商品房入市，供应套数近乎深圳三季度新房成交量的两倍。

为何政策效果不明显？

那么，在今年8月末的“认房不认贷”、降低房贷利率”政策出台后，深圳楼市的成交量为何没有明显波动？还有哪些政策工具可以促进深圳楼市复苏？

第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿认为，当前的房地产政策是经过过去若干年不断调控加码形成的，是一个相对复杂且捆绑得很严的系统。而“认房不认贷”只是在其中一个点上有所放松，其直接效果可能不太明显。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，近期深圳楼市不温不火的主要原因在于大家对深圳楼市的预期比较看淡。尽管有“认房不认贷”和降低房贷利率等政策刺激，但近期深圳新房和二手房价格走势均下跌，二手房挂牌量较高。在这种情况下，需求端鼓励购房者买房，但并未改变购房者对房价下跌的预期。

李宇嘉还指出，过去深圳住宅用地供应较少，导致房子供不应求，房价上涨预期强烈。而现在随着土地供应量的增长，“房子供不应求”的问题已经得到解决，投资客数量减少。此外，受行业裁员、降薪影响，深圳高收入群体的数量也在减少，这对深圳楼市的影响较大。

深圳市房地产中介协会行业发展部主任周衍江表示，经过这几年的洗礼，深圳楼市的房产投资属性正在降低，房产已回归居住属性。消费者对房价的下跌预期以及对自身未来收入的担忧也是导致楼市成交量无明显变化的原因之一。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，深圳楼市已连续近三年低迷不振。即使“认房不认贷”政策落地了，金九银十的成交量依然没有明显起色。原因在于深圳限购政策仍然严格执行，本地户籍也要连续缴纳三年社保，新加入深圳户籍的年轻人也无法购房。另外，二手房指导价的存在以及隐藏挂盘价增加了购房难度，导致二手房交易持续低迷。限价盘的入市也打击了购房者预期与信心。同时，二手房价已经回落，倒挂项目的套利空间也减少，房价不再有较大的上涨幅度与空间。

张宏伟还指出，近两年深圳相当于商品房6折的人才房集中入市，占据了原本属于普通商品住房的市场。据统计，截至10月19日，深圳市2023年共入市1.16万套可售型人才房，去化率达到88.2%，相当于今年新建商品住房网签量的40%。

吴睿表示，政策面拐点已经出现，但市场面拐点仍有待观察。许多购房者仍处于观望状态，市场需要更强有力的组合政策来重建信心。周衍江则表示，深圳楼市政策在限购、限售、增值税、契税等方面还有很大的优化空间。