来源：观点网 审校：武瑾莹

9月28日，标普对越秀房地产投资信托基金的长期发行人信用评级以及越秀房产信托基金中期票据计划的发行评级确认为“BBB-”，同时维持了其负面展望。此负面展望反映出了标普对越秀房产信托基金在面临疲软需求和即将到来的新增供应的不利影响，可能对其经营状况产生负面影响的担忧。

广州的写字楼市场正面临供过于求的局面，新的开发商务区如琶洲、广州国际金融城的出现进一步增加了市场压力。这种不利的经营环境使标普认为，越秀房产信托基金的写字楼部门的复苏可能不可持续且不均衡。尽管如此，标普认可越秀房产信托基金的甲级写字楼是优质资产，有能力抵御商业周期的压力。同时，其在珠江新城CBD的写字楼组合仍是稀缺资源，为其提供了额外的优势。

标普认为，随着租户对优质资产的转向，可能会推动越秀房产信托基金从2024年开始复苏。同时，随着需求情绪的恢复，预计将推动越秀房产信托基金2024年租金的两项主要资产租金出现1%-2%的正向增长。然而，其写字楼的入驻率提升面临着挑战，可能会给复苏带来风险。截至2023年6月30日，广州国际金融中心的入驻率为83.3%，比去年同期下降了6.9个百分点。

总体来看，标普预计越秀房产信托基金2023年的营收增长将在14%-16%之间，这主要得益于其零售和酒店部门的复苏，这部分抵消了其写字楼业务复苏的不确定性。

标普指出，撤资将有助于房地产投资信托基金去杠杆化其资产负债表并保持金融稳定，但由于租赁市场的持续疲软和不确定性，执行撤资可能具有挑战性。而融资渠道的改善将有助于越秀房产信托基金抵御未来12-24个月的经济不确定性，将资金转移到在岸渠道将有助于更好地匹配其资产和负债。

如果越秀房产信托基金未能恢复信用指标或债务再融资进度慢于标普的预期，例如写字楼组合的入驻率持续下降、基金的估值损失高于标普的预期或进行债务融资收购等，这可能会使总借款与总资产的资本充足率进一步接近监管上限，从而导致标普对其评级的下调。

然而，如果越秀房产信托基金的运营能够出现可持续的复苏，并且能够去杠杆化其资产负债表并采取措施恢复其信用指标，标普可能会将其展望调整为稳定。