来源：观点网

戴德梁行于10月17日对2023年第三季度的写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场和产业地产市场进行了全面的解读。

上海的写字楼市场继续保持高位供应，四个新项目在三季度交付入市，它们分别位于浦东、徐汇和普陀的竹园板块“陆家嘴金控广场二期”、滨江板块“云视路1号”、真如板块“中海真如境”以及长寿路板块“鸿寿坊”。这四个项目总规模约33.6万平方米，使前三季度供应面积达到百万平方米，并使上海甲级写字楼的总存量突破1600万平方米。

由于新项目的推动，三季度上海甲级写字楼市场成交有所上升，净吸纳量为12.5万平方米，较上一季度显著增长。然而，在高供应的影响下，整体空置率较上一季度上升了2.2个百分点至20.8%，租金继续承受压力，跌幅较上一季度进一步扩大，三季度平均租金为7.9元/平方米/天，环比下滑1.34%。

从三季度各行业成交情况来看，TMT行业占比最大，超过20%，相关互联网企业交易活跃。其次，专业服务业占比达19.4%，一些提供灵活办公及装修服务的品牌仍在积极布局新项目，而律所和咨询类企业在传统商圈续租或搬迁的热度不减。金融行业排在第三位，占到14.4%，部分头部金融企业在原有办公地点续租或搬迁至新办公场所。这三个行业始终在写字楼租赁市场中占据主导地位，总占比超过五成，这一趋势未来预计仍将持续。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，未来供应压力仍然较大，企业在选址时将更注重地段、品质、服务和租金之间的平衡，品牌项目将具有一定优势。当前，除了经济数据开始逐渐企稳向好之外，随着第六届进博会的即将召开，本次进博会以更开放、更创新和更包容为主题，将见证越来越多参展商转变为投资者。我们相信在政策创新推动更高水平对外开放的指引下，上海办公市场也将以进博会为契机焕发新的活力。

在零售市场方面，新开业的优质项目展现出“新旧融合”的特点。例如，鸿寿坊和龙华会等项目。鸿寿坊是瑞安房地产开发和瑞安新天地打造的城市更新项目，于9月28日正式开业。这个始建于1933年的项目，见证了近百年的历史变迁，目前首批已有51个上海或区域首店入驻，旨在留存沪西城市市民的生活记忆和温度，塑造“精致烟火气”的上海15分钟生活圈商业新风貌。而龙华会则与千年古刹龙华寺相邻，总商业体面积约10万平方米，于9月26日部分开业迎客。龙华会在商业空间设计上融入了龙华庙会和京剧元素，同时龙华会的年轻力在其品牌选择中也有所体现。这个项目汇集了超过200个品牌，其中全国首店、上海首店、浦西首店、徐汇首店等各能级首店超过70家，地面商业中首店占比近90%。这些风格各异的品牌在退让的玻璃幕墙和开放的半户外空间中，形成了古今交融的全新商业氛围。

此外，线上国货品牌正加速向线下融合发展。例如，从线上渠道起家的专业洗护品牌effortless已开启线下布局，其首个线下体验空间「植愈所」已在静安嘉里中心开业，消费者可以在现场体验其全系产品并匹配适合自己的定制护发方案。此外，设计师品牌Lost in echo和ZÉ by SANKUANZ分别开设了首家线下门店，而原创香水品牌UTTORI五朵里也走出集合店，在青浦蟠龙天地开设了首家自营线下门店。这些国内潮流品牌在尝试了线上低成本平台的搭建后，仍然对上海整体商业市场保持乐观态度，选择在优质商业载体中开设首家线下店铺，这表明上海线下实体店消费并未受到线上消费的冲击，未来线上与线下的消费将更好地进行融合发展。

戴德梁行华东区商业部高级助理董事陈云九表示，第三季度整体市场保持平稳态势。在一系列优质振兴消费的措施与政策支持下，上海零售市场恢复平稳发展态势。不论是开发商、品牌端还是消费者都表现出积极正面的态度。展望未来，上海在挖掘存量商业的同时，将充分发挥历史保护建筑的价值作用，秉承“修旧如旧”的理念将历史保护建筑与商业有机融合。例如，Prada与荣宅将品牌展示融入历史保护建筑，Z-Hotel与沙美大楼则将历史保护建筑中的商业业态得到创新。这些都将为上海的商业发展带来新的活力和机遇。

上海的商业环境在不断发展和壮大，无论是新旧项目的交替更新，还是线上线下消费的融合发展，都展示了上海商业市场的活力和潜力。在未来，我们期待看到更多优秀的商业项目和创新品牌在上海崭露头角，为消费者提供更丰富多元的购物体验，推动上海成为全球最重要的零售市场之一。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，未来上海商业将采取线上与线下融合发展的模式，实体店将不再仅仅是销售场所，还将成为消费者体验、品牌形象展示、售后服务等多种功能的综合体，成为线上线下融合的重要载体。通过信息化应用支撑，以及线上平台和线下载体的结合，可以拉动商流、聚集客流、活动引流、扩大需求、加速周转、拓展渠道，打造消费流量引力场，提升消费集聚和增值效应。

上海大宗交易市场成交放缓，但投资型买家开始入市。三季度，上海大宗交易市场共收录21笔、共计162亿元成交，金额同比下降34%、环比下降33%。在物业类型方面，因中粮海景壹号和宝龙公寓的带动，公寓/住宅以56.4亿元、35%的市场占比跃居首位，办公/研发办公则暂退居第二。然而，考虑到上半年其基础雄厚，不排除全年成交统计中办公/研发办公重回第一的可能。

在买家类型方面，投资型买家发力明显、占比大幅提升。2022、2023上半年上海大宗交易市场投资型买家占比分别为65%、59%，而2023第三季度这一数字飙升至87%，涨幅明显。自用型买家占总成交额的13%，其中又以消费类和专业服务类较为活跃，二者占到自用型买家成交总额的半数以上。

关于内外资占比，2023开年至今上海大宗交易市场内外资基本维持在二八开的态势，第三季度外资买家成交锐减至4%，内资买家占比升至96%，为历史最高点，成为上海大宗交易市场主力军。

展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强提出以下预测：

1.办公大宗市场继续调整，资本化率出现上升趋势，卖方价格预期将进一步降低，市场存在抄底机会；

2.市场将继续延续以内资买家为主导的市场格局，预计四季度外资买家依然表现偏弱；

3.作为新崛起的另类资产，长租公寓望四季度仍将是机构投资人最关注的资产类别之一；

4.消费类基础设施REITs申报工作正如火如荼地进行，四季度或将出现成功发行案例，零售类资产会吸引更多投资人目光；

5.随着住宅政策的预期变化，住宅整栋资产重新受到市场关注。

预制菜冷链需求旺盛预制菜产业发展迅速，其保鲜及便利性受餐饮行业及消费者喜爱，预制菜市场需求旺盛。预制菜食品产业为保证产品新鲜度，对冷链存储条件要求较高。多温区综合型冷链园区的进一步发展，满足各类预制菜食品的存储要求，保障预制菜存储的效率及品质。预制菜食品产业布局持续扩张，对多温区综合型冷链园区的需求呈现旺盛态势，预制菜将成为冷链的主要去化力。

华东高标仓库整体表现平稳三季度，华东高标仓库租赁市场需求依旧整体表现平稳。其中，上海市高标仓库市场租赁需求整体表现积极，平均租金环比微涨0.8%至49.5元/平方米/月，市场空置率环比微降0.8个百分点至9.8%。江苏省高标仓库市场主要租户仍为电商、快递快运,制造业需求上升,平均租金保持稳定为34.4元/平方米/月,市场空置率环比上升2个百分点至16%;安徽省高标仓库市场平均租金环比微降0.6%,至27.8元/平方米/月,空置率环比上升0.6个百分点至14.0%;浙江省高标仓库市场主要去化力为电商、快递快运,平均租金微升0.5%至35.4元/平方米/月;空置率环比上升1.5个百分点至19.9%。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示,华东区域租赁市场整体租户结构稳定,制造业、电商及快递快运为主要租户。本季度租户扩租较少,部分项目出现大租户退租及租约到期后不续租的现象。上海、苏州等部分地区物流园区受政府税收严苛要求影响,高税收高产值的租户如制造业类更受园区青睐。由于市场供应量较大,租赁问询表现平淡,导致华东整体市场去化缓慢。